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第四十九章项目开发（第1页）

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李云霄在郑海的大力帮助下，一个月内完成了项目可行性研究和项目建议书等，在基本上完成人员配备的情况下，成立了“青云房地产开发有限公司”

，在杨丽的帮助下，联系了一家设计单位，进入了方案设计阶段。

两个月后，已完成了立项报批、报规报建等工作，并通过招投标工作，与一家实力和信誉较好的设计院，签订了施工图设计合同，项目开发了进入到施工图设计阶段。

三个月后完成了施工图设计和图纸审查工作，以及地基基础施工招标等工作，并组建了自已的项目管理团队。

到此，李云霄的第一个房地产项目，从拿地到完成施工准备工作仅用了半年时间。

这个项目设计定位为中高档的花园洋房小区，共有三十幢四单元的七层洋房住宅，所有户型都是南北通透的板式住宅，在户型设计时还充分考虑了室内建筑风水，注重室内布局，讲求人性化，推广智能化，并配建了一个有三个班的幼儿园，项目地上总建筑面积为二十六万多平方米，有住宅两千三百多套，整个项目下设有一层地下停车场，地上地下共有停车位近三千个。

建设周期计划为十八个月。

为了合理使用场地资源，同时也为了减少资金压力，李云霄把整个项目分为两期开发，第一期开发十五幢住宅，第二期开发十五幢住宅加幼儿园，并在地基专业分包施工中，完成了总包施工单位的招标工作。

为了保障质量、进度、安全和规范施工，他选择了一家国有施工单位来承担项目总包施工。

四个月后，地下室及基础施工完毕，李云霄在此期间又参加了协会的三次原石采购和一次原石拍卖会，他又赚得了一亿多元，缓解了一些资金压力。

再三个月后，第一期开发的十五幢住宅基本完成主体施工，已达到预售条件，在办理了商品房预售许可证后开始预售，李云霄支出的资金从此时起，开始渐渐回流了，让他的资金运行压力也在减少中。

又四个月后，第一期开发的十五幢住宅已完成室内外装修工程，并开始了室外工程施工，第二期开发十五幢住宅加幼儿园已完成主体施工，第一期开发的十五幢住宅也预售出百分之六十，第二期开发十五幢住宅，在办理了商品房预售许可证后也开始预售。

再三个月后，第一期的室外工程已完工，第二期开发十五幢住宅加幼儿园已完成室内外装修工程，并开始了室外工程施工，一期开发的十五幢住宅也预售出百分之七十，二期开发的十五幢住宅也预售出百分之五十。

在经过了两个月的施工后，第二期开发的室外工程已完工。

此时，项目外观整洁，每幢楼房的外立面都是浅黄色，窗子是茶铝茶玻，屋顶是紫红色的云瓦翻边，在幢与幢较大的间距内，栽了很多大树，多种绿化小品和水景分布其中，儿童娱乐、老年健身设施设施等应有尽有，各种配套一应俱全，走进项目内，能给人一种温馨、大气、唯美的感觉。

一个月后，整个项目先后完成并通过了竣工质量验收及备案，以及人防、消防、规划、绿化、档案资料等专项验收工作，此时项目整体预售已达百分之八十。

李云霄看到项目建设已完成，便选了个日子，定在半个月后交房，交房三天接房率达百分之百，交房十五后，项目空房全部售完。

至此，李云霄的第一个房地产开发项目，从拿地到建成卖完，一共用二十二个月的时间，赚取了五亿左右的毛利润，取得了他进军房地产的第一桶金。

在已过的这近两年中，李云霄在抓项目建设的同时，每月都回家最少一次，去看望父母和处理馒头山基地的事，杨丽有时也会跟着一起回去。

在这段时间中，他和杨丽几乎是每隔两三天就见一次，并已领了结婚证书，他基本上每半月左右就会到杨丽家一次，每次去时都是提着大包小包的，让杨丽的父母也不知道说什么好了。

这段时间中，在郑海的大力帮助和指导下，李云霄完善了自已的公司架构和管理体系，还有了自己的项目管理团队和营销团队，并在金开来、杨子贤、张坤、刘兴明、李忠祥、郑海等人引荐下，他在省城的多个方面渐渐有了自已的人脉资源。

在这段时间中，李云霄遇到了两次兰花展销会，他每次都会提前几天，一个人悄悄从他出来的路返回那个小盆地内，采摘一些强身果、强目果、健力果，装两壶石灵液，在相同品种较多的兰花中，挖上几株带回，并在第一次返回去时，他对遗骨祭拜后，把遗骨带到洞外，挖坑修坟，让留传他武功的那位高人入土为安后，他把那些遗留书籍用兔皮包着也带回家。

在两次兰花展销会期间，他仍和以前一样，采用卖苗不卖株的方法，两次共卖了三百万元左右，并把卖剩的重新栽好后放入馒头山顶的兰棚中，让弟弟帮他照看着。

他父母在得到奇果灵液的滋养下，身体比以前又好了许多，原来有些花白的头发也变黑了，脸上的绉纹也比以前平复了不少，五十多岁的人看上去就象四十多岁，他父母的心情也好得乐不可支。

杨丽的父母吃奇果灵液后，精神状态比以前明显得到改善。

杨丽吃后，她的皮肤也变得更加白嫩细腻了。

他的弟弟李云鹏也考进了省城的理工大学，并在李云鹏考得驾驶证后，他把自已开的那辆进口起亚越野车给了弟弟，自已又重新购了一辆奔驰越野车。

自从进行项目开发以来，由于工作繁忙，他在家时的晨练，不得不改成了夜练，还因应酬较多，每周基本上只能安排出两个晚上，找个没人的地方练他的功夫，每次约练半小时。

虽然有些无奈，但练功从没有断过。

李云霄在取得地产项目第一桶金的同时，又分别拿下了两块住宅性质的土地，其中一块有八十多亩，一块有一百二十多亩。

为保障公司的正常运行和项目推进，他在完善了公司架构和管理体系后，又建立和完善了保障体系和监管体系。

在这段时间里，他通过对外高薪聘请、对内择优选拔和培养的方法，让公司管理层和业务层的工作效率得到了大幅提升，并选出副手授予权限，让专业人员做专业的事，使他对公司管理的工作重心，也从直接管理渐渐偏向监督管理和内外保障两个方面上，他还把员工薪酬调到略高于同行标准，并通过明确的考核和奖罚制度，极大的调动和激发了员工在工作上的积极性、主动性，使公司的整体工作处于一个良性循环中，为各项工作的开展起到了促进作用。

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