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后记（第2页）

即便有人竭力要去读懂这些条款，他们也会发现自己头晕目眩，但抵押贷款经纪人却一再向他们保证这一交易“稳赚不赔”

。

然而，相对于提供金钱的投资者，借款者的复杂程度就不值一提了。

不久之前，抵押贷款全部由发放贷款的银行所控制。

而现在，这些抵押贷款被打包成扑朔迷离的产品，也就是所谓的证券化的抵押贷款，这是一种新型的、晦涩的衍生产品，比如记账违约交换和流动性认沽期权（liquidityputs）等。

读者很可能不知道什么是流动性认沽期权，这很正常，因为即便是花旗银行的高管也不知道它到底是什么东西。

因此，公司最终只能遭受巨大损失，被迫接受数以千亿的纳税人的钱以自救。

实际上，花旗银行的失败从2007年起就初露端倪了，这本应为华尔街及其他国际机构敲响警钟，然而它们却没有看到这一点。

公平地讲，许多世界最大的金融公司（不管现在是深陷困境还是已经破产）的高层并没有看到他们所发行或交易的复杂的新型证券存在着风险。

缺乏自我控制

经济人不存在自我控制方面的问题，因此经济人的词典中并没有“诱惑”

一词。

然而，多数人并没有意识到“诱惑”

的问题。

每当有甜点送上门时，他们便立刻会忍不住多吃一点儿，最终只能落得一身肥肉。

目前的危机就是由这种看上去难以抗拒的抵押贷款再融资（而不是偿付抵押贷款）的诱惑而引起的。

不久前，购房人在获得传统抵押贷款后，只会一门心思地在退休之前将其还清。

当时，即便再融资能够带来好处，很多人也不会去关注它，原因是人们并不喜欢它。

然而，后来便出现了抵押贷款经纪人，这些人使再融资变得轻而易举。

进入21世纪，随着利率的降低、房价的飙升、较低的诱惑利率以及积极活跃的抵押贷款经纪人的出现，再融资（和第二抵押贷款）看上去就像是伊甸园里的苹果那样诱人。

然而，一旦房价下跌、利率上升，好日子便宣告结束了。

从众效应

为什么有这么多人相信房地产价格会永远上升？从历史数据来看，房地产价格在1997—2004年迅速飙升。

在这段时间里，许多人都认为，房价只会随着时间的推移而上涨，这成了他们坚定不移的信仰。

但是很明显，这一信仰是完全错误的。

实际上，1960—1997年房价是相对稳定的，从1997年才开始飙升。

正如席勒所指出的，对房地产泡沫最好的解释与对20世纪90年代末的股市泡沫的解释如出一辙：在两种情况下，人们都是被一种社会风传的论调所影响。

这会使人们产生一种不切实际的幻想，从而在他们购置房产和抵押贷款选择方面产生明显的负面结果。

2005年，席勒和卡尔·卡斯对圣弗朗西斯科的购房者进行了调查。

很多人都认为，在未来10年时间内，房价每年会增长9%！

另外，有13的人认为，这一数字要远远超过9%。

他们的这一没有根据的乐观观点来自两个方面：最近几年房价的明显提高以及来自其他人的富有感染力的乐观情绪。

当然，公众的这些知识不仅来自道听途说和他们所看到的疯狂销售，媒体也扮演了重要的角色。

20世纪90年代末和21世纪初，媒体大量报道说，目前房价正在快速上升（的确如此），并且价格将继续不断上扬（错误）。

最后，如果专家也认可了这一“共识”